김진표 누더기타운 발언의 진실, 서울시만 모르는 뉴타운의 폐해

김진표 누더기타운 발언의 진실, 서울시만 모르는 뉴타운의 폐해

2002년 현 이명박대통령이 서울시장으로 재임하던 시절 시작된 뉴타운은 이후 참여정부 때의 부동산 억제정책으로도 막히 힘든 엄청난 투기열풍의 주역이나 마찬가지였다.

물론 여러 사회적 현상들이 복합적으로 얽히고 설키며 연계되어 있었지만 가장 근본적인 투기열풍의 밑바탕이나 마찬가지였다. 오세훈 현 서울시장은 시장직을 이어받던 당시만해도 뉴타운 추가지정을 하지 않겠다는 말로 대중의 호응을 얻었다. 소신있는 사람으로 비쳐진 것이다.

하지만 뉴타운은 멀리 보지 못한 단기적 관점의 정책에 불과했다. 왜 그런지 살펴보자. 

 

뉴타운의 문제점

 

뉴타운은 집주인과 세입자들의 두가지 관점에서 보아야 한다.
먼저 집주인의 입장에서 살펴보고 뒤이어 세입자의 고통과 뉴타운의 먹이사슬에 대해 논해보겠다.

 

사업성이 없다.

뉴타운은 사업성이 좋지 않다. 오세훈 서울시장이 연임에 성공하게 되었을 당시만 해도 뉴타운의 사업성에 대해 의심하는 사람보다는 기대하는 심리가 강했다. 서울의 거의 모든 구에서 작고 큰 차이로 한명숙 전 총리가 우세 했지만 단 3곳만이 압도적 차이로 오세훈 현 시장이 앞서면서 재임에 성공하게 되었는데 그러한 결과가 나온 가장 중대한 이유중에 하나가 바로 송파구에 거주하는 주민들의 지지 때문이었다. 전통적으로 강남 서초는 한나라당이 크게 득세하고 있지만 송파구는 그 정도가 약해 한나라당이 늘 우세한 편이기는 해도 조금의 차이일 뿐인데 막상 선거에서 오세훈에 대한 지지표는 상당하였다. 뉴타운에 대한 기대심리가 작용했다고 보는 근거다.
 

멀리 보지 않는 사업이 뉴타운

경제전문가들이라고 하는 사람들이 정부에 다수 포진되어 있을 것이라 생각하는게 일반적인 국민들의 생각일진데 실제는 그러하지 못하다. 그들은 소신보다 정부의 입김에 좌우되며 한치 앞의 단기적 목표에 치중하고 있다. 이명박 대통령이 서울시장으로 재직하던 시절 이후 안그래도 높은 상승율을 기록하던 부동산 가격은 천정부지로 치솟으며 부동산불패신화는 영원할것 같았지만 이미 그 이전에도 그이후에도 비슷한 과정을 겪은 일본의 경우와 국내 베이비부머 세대의 정점을 찍고 내려올 것이라는 전망은 있었다.

아이 하나 낳는 시대가 도래한 후에도 부동산불패신화가 이어질 것이라 생각하는 것은 참 어리석은 생각일 뿐이다. 수요와 공급의 기본원리는 단기적으로는 몰라도 장기적 관점에서는 벗어날 수 없는 이치라고 볼 수 있다.

당장 뉴타운 사업의 사업성은 용적율을 대폭 상향한 이후에도 결코 좋다고 볼 수 없는 것은 필자가 거주하고 있는 송파구의 경우만 보아도 알 수 있다. 강남의 유일한 뉴타운 지구인 거여-마천 지구는 대략 230%대의 용적률을 260%대로 상향하였지만 일반분양이 10~20%대에 불과한 데다가 (일부는 더 많지만 시장상권때문에 반대하는 지구) 뉴타운 사업이 앞으로 계속되어 완공할 즈음인 5~7년 후 쯤에는 본격적인 베이비부머시대가 막을 내리고 부동산 수요가 급격히 줄어들 때이다.

 

출산율을 간과해서는 사업성을 말할 수 없다.

생각해보라. 밀레니엄 시대가 도래한 이후 출산률은 두명이 만나 이루는 한 가정에서 1.1 이하로 떨어졌지만 실상 1992년에 1.78명으로 떨어졌으며 1997년에 이미 1.54명이었다. 즉, 1992년 이후에 태어난 아이들이 성인이 되어 집을 구하게 되는 시기가 당장 현실화 된다면 주택에 대한 수요는 급격히 줄어들게 된다. 늘어나는 공급량과 수요의 저하가 맞물리는 시기가 곧 오게 되는 것이다.

물론 그 이후는 더욱 심각하다. 2002년 이후 1.17명에 불과한 출산률과 그 이후 태어난 아이들이 집을 구하게 되는 향후 10년~15년 후에 어떻게 될지는 쉬이 짐작 가능할 것이다. 부동산의 희소성은 사실상 사람이 사는 내내 영구적인 것이어서 그때가 된다 해도 일정한 가치는 유지할 것이지만 그렇다고 사업성이라고 말할 정도의 큰 기대를 하기는 어려운게 현실 아닐까?

 

세입자들의 고통을 아는가

 

오늘날 전세난은 결코 단순한 문제가 아니다. 전세난이 있게된 원인부터 그로 인해 파생되는 여러 문제점들은 서민경제를 크게 위협하고 있다. 그럼에도 불구하고 아직도 재개발과 재건축의 환상에서 벗어나지 못하는 것은 오로지 개발을 주도 하고 있는 자들 뿐이다.

민주당 김진표 원내대표가 뉴타운을 "대국민 사기극으로 변질되고 있다"고 한 것은 사실 정책입안 당시보다는 현재의 뉴타운 정책이 갖는 문제점을 지적하고 있는데, 초기에는 설혹 멀리 보지 못한 실수가 있었다고 해도 현재의 뉴타운은 지속 추진 하면 할수록 집부인과 세입자 모두를 고통속에 빠트리게 될 것임에도 지속 추진하려 하는 것은 국민들을 기만하는 행위라 할 것이다

 

주민들의 반대가 거세지고 있다.

 

예를 들어보자. 필자가 거주하는 집은 45평에 지어진 집으로 3층에 평수는 대략 25평정도인데 대지면적으로 따져 2002년 당시 사업성을 높게 평가하여 60평에 입주할 수 있을 것으로 기대되었다. 당시만 해도 경제에 대한 관념이 그다지 없던 시절이라 그저 그런가보다 했지만 지금은 32평으로 축소해 입주하게 된다해도 분담금이 발생하지 않으리라는 법이 없고, 분담금 없이 입주하게 된다 해도 집만 있고 현재 필자의 부모님의 유일한 소득원인 세를 받을 수 없게 된니 흔히 말하는 하우스푸어가 되어 버릴 공산이 크다. 즉 집주인의 입장에서도 큰 손해가 발생하게 된다는 것이다.

세입자들은 어떤가. 소위 말하는 쫒겨나는 신세가 되어 주거안정이 크게 저하된다. 특히 일부 특화된 상권에 막대한 권리금을 가지고 장사를 하는 분들은 극렬히 반대하고 있다.

그나마 필자는 최악의 경우 집을 팔고 이사를 하면 되겠지만 이러한 극단적인 선택을 할 수 밖에 없게 하는게 무슨 정책이라고 서울시는 지속추진의사를 내비치는지 모르겠다. 현재의 뉴타운 정책은 사는 집 외에 고소득을 유지하고 있거나 현금자산이 억대로 있는 경우에만 실거주 목적인 소수의 사람에게만 용인될 수 있는 정책일 뿐이다.

 

뉴타운의 먹이사슬을 아는가.

필자는 서울시에 거주하므로 서울시의 예를 자주 들 수 밖에 없음을 이해해주시길 바란다. 아무튼 필자가 거주하는 지역에는 부동산이 7~8년 전부터 한집 건너마다 부동산중계업소가 있다고 해도 과언이 아닐정도로 엄청나게 급증했다. 거리에 가만히 서서 주위를 둘러보면 시야에 잡히는 중계업소만 십여군데에 이를정도.  백미터를 더 걸어서 다시 주위를 둘러봐도 마찬가지이며 뉴타운이 수년간 지지부진하면서 상당수 문을 닫았음에도 엄청난 수가 아직도 영업중이다.

거마지구 뉴타운 지정 전후로 상당한 투기자금이 몰려 들어와 공공연히 현재 집주인의 40%는 외지인이라는 말이 흘러나오고 있다. 이말의 신빙성을 떠나 엄청난 투기자금이 들어 와 있다는 것이고, 그 밖에도 새로 집을 사고 들어왔거나 기존의 집주인들 중 상당수가 이미 오래전에 흔히 말하는 지분쪼개기를 감행해두어 그로 인한 이익은 곧 다른 주민들의 재산권을 크게 침해하게 되어 있는 구조가 되어있다. (실제 건물 신축으로 12개로 늘려놓은 예가 있다)

경기일보 - 탈 많은 뉴타운, 용역비 112억 투입 논란

위 기사를 보면 경기도내 뉴타운 사업이 지지부진하게 되면서 엄청난 재정을 낭비하고 있다는 내용을 담고 있다. 일부 지구지정 해지가된 지역도 수억원대의 용역비가 사용되었으며, 추진계획 수립업무를 총괄하는 MP(총괄계획가)에게 매월 지급되는 자문수당과 회의마다 건축,마케팅, 도시계획등 자문위윈에게 주는 회의참성 수당 등 이지출되고 있다고 한다.  

 

뉴타운의 먹이사슬은 시공사와 정비업체, 정비업체와 홍보업체, 철거업체, 조합으로 얽힌 복잡한 구조를 가지고 있다. 그 중심에는 정비업체가 있는데 이들에게 뉴타운 지구취소는 곧 부도를 의미하며 필사적으로 추진할 수 밖에 없게 되어 있다.

한겨례 - 대박 노린 브로커 업체들의 '사냥터' 주민은 '먹잇감'

뉴타운 사업은 지방자치단체가 계획 수립하고, 사업의 주체는 주민이다. 위 기사는 뉴타운의 먹이사슬 관계를 적나라하게 보여주고 있다. 특히 정비업체 사장이 "건설사를 시공업체로 선정해주고 받는 이른바 '수주 피(fee)', 곧 수주 대가가 5~50억원대에 이른다"라고 말한 것은 현재 뉴타운 사업의 실상을 잘 알려주고 있다.

즉, 복잡하게 얽힌 먹이사슬의 관계는 뉴타운 지정이 취소되거나 하면 엄청난 타격을 입게 되는 셈이다.

 

김진표 원내대표의 발언을 지지한다.

 

김진표 민주당 원내대표는 "원인을 제공한 오시장과 김지사 국민에게 석고대죄 하고 결자해지 차원에서 모든 가능한 수단을 동원, 현행법 테두리 내에서 해결할 수 있는 것은 최대한 해결해야 한다"고 했다.

필자는 오세훈 서울시장이 대권을 노린다는 말이 이전부터 조금씩 흘러 나오는 것을 들어 본바는 있지만 크게 신경쓰진 않는데, 그의 경력에서 서울시장을 역임하며 시민들에게 준 엄청난 고통을 감안해 보았을 때 취임초기라면 조금은 가능성을 생각해 볼 수 있겠지만 현재로서는 사실상 거의 불가능하다고 생각하고 있으며 이미 관심사에서 멀어진지 오래인 상태이다.

김진표 서울시장의 말에 서울시는 성명을 내 "오늘 김진표 원내대표가 서울 등의 뉴타운을 대국민 사기극, 누더기 타운 등으로 매도한 것은 1000만 시민의 거대 시정을 말뿐인 정치 언어로 매도한 무책임한 독설이자, 그동안 서울시가 수년간 기울여온 노력과 정책을 전혀 학습하지 않은 결과"라고 비난했다.

그러나 정말 실상을 모르고 있는 말이다. 눈뜨고 뉴타운으로 인해 재산이 반토막에 날 위기에 처한 집주인과 쫒겨나면 그간 이루었던 사회적 관계를 버리고 마땅히 갈 곳을 찾기 힘든 전세난 속에서 고통받게 된 세입자들은 어쩌란 말인가.

그리고 뉴타운 정책으로 지역내 갈등은 이미 엄청나게 일어나고 있다. 조합추진위원회는 각 지역마다 난립하고 있으며 사업성이 갈수록 악화되는 것을 주민들이 인지하기 시작하자 사활을 걸고 서로를 헐뜯어 가며 지역내 갈등은 점입가경에 이르고 있다.

 

시민들의 고통을 헤아려야 정치라 할 수 있다.

 

여야를 막론하고 체감적으로 다가 오는 경제적 위험의 원인을 직접적으로 제공하고 있다고 생각되는 댕상에게는 지지율이 급속도로 저하되기 마련이다. 현재 이명박 대통령의 국정지지율은 여론조사기관에서 발표한 것만 20%대이며, 국정지지율이 아닌 대통령으로서의 체감 지지율은 그보다 한참 밑돌고 있다.

이는 물가대란으로 인한 서민경제의 엄청난 고통을 완화하지 못한 정부에 대한 반감이 작용했다고 보는게 필자의 생각이다. 그리고 이런 상황에 4대강과 뉴타운을 강하게 밀어부치는 것 등 여러 이유가 복합적으로 작용하고 있을 것이다.

결국 왠만해서는 지지성향을 바꾸지 않는 (전화설문은 휴대폰세대에게 적합치 않은 것까지 감안해보면 더욱...) 사람들에게조차도 자신들이 고통에 정부가 도움을 주기는 커녕 악화되도록 방조하고 있었다는 느낌을 주었기에 지지율하락이 클 수 밖에 없었던 것이다. 정치에 관심이 많은 필자로서는 다른 정책적 이유보다 자신에게 피해가 있다고 여길때 지지율변화가 많은 것이 조금은 씁쓸하긴 하지만 그럼에도 그만큼 많은 사람들이 살기 힘들다는 것을 반영하고 있으므로 정치권은 이를 잘 헤아려 국정에 반영해야 할 것이다.

 

누더기타운의 슬픈 진실을 외면하지 말자.

뉴타운은 김대표의 말대로 누더기타운이 되었다. 아니 이미 그렇게 된지 오래되었다. 얽키고 설킨 이해관계만이 남아 주민들의 복지보다는 이권에 목맨자들의 전쟁터가 되어 버렸다. 지금이라도 늦지 않았으니 조합설립이 되기 전의 모든 지구지정은 철회되어야 한다. 또한 조합이 설립되었다 하더라도 공사기 진행되기 전이거나 시공사와의 계약이 추진되기 전이라면 주민들의 의견을 모아 반대가 많다면 지구지청 취소를 해야 한다.

더이상의 뉴타운강행은 4대강과 마찬가지로 서울시와 오세훈 시장, 나아가 한나라당에 오랜기간 후폭풍이 되어 좋지 않은 정치적 결과로 이어질 것이다. 잘못끼운 단추를 끝까지 고수하고 풀어내지 않는다면 그것을 보는 사람들은 어떻게 생각할지 잘 생각해 보길 바란다.

 

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