집값이 오른 진짜 이유와 향후 전망, 노무현과 이명박의 역할

집값이 오른 진짜 이유와 향후 전망, 노무현과 이명박의 역할

미디어오늘 오늘자 기사에 재밌는 분석이 실렸다. 실은 많은 사람들이 평소에 생각해 오던 부분이어서 가려운 고슬 많이 긁어주는 기사이기도 하다. 그런데 나는 이 분석이 전반적인 진단을 잘 내린 보기 드문 기사라고 느끼면서도 빠진 부분이 많다는 생각이 들었다.

필자가 이 글을 쓰게 된 동기게 된 기사 : 집값, 노무현이 올렸나 이명박이 올렸나

 

집값 책임 누구에게 있을까.

폭등한 집값의 근본 원인은 인구구조의 급격한 변화에 있다.

예를 들어 보자. 주식시장에는 파동이론이라는게 있다. 상승5파의 끝자락은 매우 화려한 불꽃쇼가 일어나게 된다. 개미가 돈을 못버는 이유중에 하나가 이 불꽃쇼가 오기전에 지레짐작으로 미리 팔아버리던가 아니면 바닥에 있는 종목이 주식시장과 함께 가리라는 생각에 역배열의 종목을 거래하기 때문이다.

여하간에 부동산도 이와 크게 다를바가 없다. 유럽이나 미국등에서도 지난 참여정부 시절에 집값은 폭등한 바 있는데 이는 주요선진국을 포함해 세계적인 추세였다. 한국의 베이비부머 시대의 끝자리에 있던 50~60대가 가장 왕성한 경제력을 가지고 비정상적인 투기흐름에 동참하였고 그런 부모님을 둔 당시 30대까지 늦을 새라 일부 가담하면서 투기세력이 조장하는 화려한 불꽃쇼는 완성되어 졌다.

 

참여정부와 노무현

노무현 전 대통령은 부동산 가격을 잡기 위해 안간힘을 썼지만 성과는 내지 못하였다. 그런데 그 효과를 보게 된것은 위에서 언급한 불꽃쇼가 마무리 되기 직전이었다. DTI규제에 이르러서야 가능케 된 것이지만 실은 이미 그 힘이 다한 상태였기에 DTI역시 통했다고 보아야 할 지도 모른다.

 

언론, 은행, 건축업자, 베이비부머

참여정부 시절은 참 모순이 많은 언론사의 행태가 많았다. 매일같이 한국경제가 곧 무너질 것 처럼 이야기 해놓고 다른 한편으로는 부동산 투기를 조장하는 기사가 버젓이 주요 신문에 실리고 있었다.

행정수도 이전 이슈가 본래의 취지와 벗어나게 되고 힘을 잃게 되자 부동산 투기세력은 기세싸움에서 이긴 것을 자랑이라도 하듯 투기열풍 조장을 본격화 하였는데, 그들은 매우 든든한 지원군을 가지고 있었다. 앞서 이야기한 집에 대한 집착이 누구보다 강하고 일정 수준의 경제력을 갖추게된 마지막 베이비부머 세대와 그들의 뒤를 잇는 부동산 및 건축업자들, 그리고 언론이었다.

즉, 투기세력은 대출장사를 하는 은행을 포함한 금융권과 정부정책을 비웃듯 매일같이 부동산 정보를 실시간으로 전해주고 한편으로는 행정수도및 정부 규제를 비웃고 실패라고 강조하던 언론, 더이상 오르면 못살지도 모른다는 불안감에 휩싸인 베이비부머세대, 공구리를 굴리면 일단 돈이 되는 건축업자들이라는 4대 축을 바탕으로 부동산 가격을 미친듯이 끌어 올렸던 것이다.

부동산과 관계된 모든이들이 한쪽으로 방향을 끌고 갈 때에 정부정책이라는 것은 참 힘없는 존재였다. 예를 들면 작은 불은 이불을 덮어 버리면 소거되어 버리지만 큰 불에 이불을 던지는건 더 키우는 결과를 낳게 된다.

노 전 대통령이 부동산 양도세와 취득세, 종합부동산세 등을 신설하고 세율을 올렸지만 실제적으로 이에 규제받는 것은 비싼 주택을 수시로 거래하거나 2채 3채 이상을 가진 경우였다. 예컨데 양도소득세 부과요건 강화 및 취득세 부담증가는 실질적으로 부동산의 투기적 거래를 막는 효율적인 방법이라 할 수 있었지만 폭등하는 부동산 가격은 이러한 제한을 가볍게 뛰어넘고 말 정도로 강력했다. 종부세 역시 대한민국의 소득 최상위에 한정되어 있는 것임에도 언론은 세금폭탄이라며 정부정책의 불신을 키우는데 주력했다.

언론의 정부정책 불신 조장효과는 국민들에게 정부보다는 치솟는 부동산에 대한 불패신화를 더욱 믿게 하였고, 이러한 심리가 곧 2006년말 마지막 화려한 불꽃쇼의 가장 큰 촉매제가 되었다. 아쉬운 것은 DTI규제가 조금더 일찍 나왔었어야 했다는 점이다. 앞서 말한 바와 같이 총부채의 상황비률에 따른 대출규제 만큼 강력한 조치는 없었지만 또한 이 정책 역시 이미 많은 사람들이 가계부채로 인한 시름이 깊어질 무렵이었기에 통한 것일지도 모르겠다.

 

이명박과 오세훈, 뉴타운

뉴타운은 온갖 이익이 얽히고 설킨 강력한 먹이사슬 구조를 가지고 있다. 이익이 복잡할수록 결코 좋지 않음은 자명함에도 뉴타운이 힘을 얻었던 이유는 폭등하는 짒값의 원인이 되어 주면서 수혜를 되돌려 받는 구조 때문이다.

처음에 언급한 기사에서 놓치는 점이 있다고 한 것은 이명박의 책임부분에서 이미 집값이 많이 올랐고 빚을 내 집을 살 수 있는 사람들이 이미 집을 샀기 때문에 부동산이 주춤하다는 분석속에 있다. 즉, 이러한 분석은 이명박이 뉴타운을 입안했던 서울시장 당시의 상황을 애써 간과 하고 있고, 인구구조변화의 영향을 다루지 않고 있는 구조적 허점을 가지고 있다. 

 

뉴타운, 주민들만의 고통이 아니다.

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필자는 앞서 위의 포스팅을 한 바 있는데, 뉴타운의 강력한 먹시사슬과 주민들의 고통에 초점을 맞춘 글이었다. 그런데 뉴타운은 해당 지역의 문제만이 아니다. 뉴타운 정책을 지지하기 위해 현재도 고수하고 있는 추진의지는 곧 다가올 지금까지는 겪어 보지 못한 강력한 대란의 전조가 될 수 있다.

이명박 정부는 대기업의 수출에 지장을 받을 지 모른다며 금리인상을 최대한 늦추고 있지만 이는 불확실성을 가장 싫어 하는 외국자본의 이탈의 주범이 되고 있고, 나아가 부동산 대출규제 DTI를 오히려 일부 풀어 버리면서 가계부채를 늘려 버리는 우를 범하고 있다. 이미 현재 한국의 부동산 시장은 커다란 변화를 앞두고 있는데도 이를 늦추기 위해 폭탄돌리기를 하고 있는 셈이며 그 위험도를 더욱 키우고 있다고 할 수 있다.

 

 

필자는 언론사들이 피하고 있는 문제를 짚어보고자 한다. 부동산 시장의 거품을 이야기 하면서 뉴타운과 연계되어 이야기히 하지 않는 모순을 말함이다. 주택담보 대출 가운데 원금 분할 상환의 비율이 21.6%밖에 안되고 나머지 78.4%는 원금 상환을 유예하면서 이자만 지급하고 있다는 현 상황을 어떻게 풀이 할 수 있단 말인가.

뉴타운이 시작되지 않는 지역의 일부는 주문의견을 투표등으로 수렴하여 취소할 수 있다고 하지만, 기존의 어느정도 추진된 지역은 취소 절대 불가를 외치는 서울시의 막판 폭탄돌리기의 행태의 결과를 누가 온전히 받아내게 될까.

 

가계부채의 폭탄돌리기, 핵폭탄이 될 수 있다.

쉽게 생각해보자. 78.4%에 해당하는 가계부채를 가지고 있는 사람들이 부채를 줄이고 싶지 않아서 원금상환을 하지 않고 있는 것일까? 원금상환 의지가 없는게 아니라 하지 못하고 있을 뿐이다. 그런데 부동산의 가격상승을 기대하기 어려운 마당에 이러한 가계부채를 어떤 방법으로 줄일 수 있을까. 물가는 오르고 체감경기는 아직도 회복기를 맞지 못하고 있는 마당에 가계부채가 저절로 줄어들길 바랄 수 있을까?

집값이 다시 오르면 되지 않겠느냐고? 그저 막연히 이렇게 되길 바라는게 이명박 정부가 각종 부동산 규제를 풀고 있는 이유가 되어주고 있는 것일까? 이미 베이비부머세대가 행할 수 있는 최대의 경제력을 짜내어 부동산 폭등현상이 만들어 졌는데, 이미 오른 부동산 가격을 감당 할 수 있는 국민이 얼마나 있단 말인가. 부동산 수요회복은 요원한 일이기만 하다. 심지어 곧 다가올 아이 하나 낳는 시대의 아이들이 성인이 되어 주택을 구입할 시기가 2020년 경부터 찾아오게 된다. 그 동안 폭탄돌리기를 계속 할 수 있을까?

 

 

노무현 전 대통령의 참여정부가 부동산규제를 통해 막고자 했던 금융권의 미친듯한 대출경쟁과 빚을 얻어 부동산을 구입하고자 했던 부동산광풍은 어찌 보면 열명의 어른이 눈앞의 떡을 먹기 위해 달려가고 있는 것을 덩치큰 한사람이 막고자 했어도 열명의 힘을 견디지 못하고 끌려간 것과 같다. 그런데 이명박정부는 열명의 어른이 들고 있는 떡이 실은 폭탄이었는데도 이를 서로 돌려가며 버텨보라고 하고 있다.

폭판의 파괴력이 커지기 전에 덩치큰 어른이 함께 나누어 피해를 분산시켜 주어야 하는데, 애써 피하려고 하는데 그치지 않고 다시 폭탄이 떡으로 바뀌길 막연히 바라고 각종 규제를 풀어 위험을 키우고 있다. 이대로 놔둘 경우 저절로 해결 될 수 없다는 것을 반드시 기억해야 한다. 언제고 부동산의 수요가 급감하는 시기에는 이 모든 잠재된 폭탄이 한꺼번에 터질지도 모르는 것이다. 그렇게 되면 가계부채에 시달리고 있는 사람들이 견딜 수 있을까. 필자는 그렇지 못하다고 본다.