부동산을 버리고 금융상품의 비중을 높여야 되는 까닭

부동산을 버리고 금융상품의 비중을 높여야 되는 까닭

2002년 뉴타운으로 부터 시작된 본격적인 부동산 광풍은 토지가 가진 내재적가치인 희소성과 수요가 분출할 시점에 맞춰 일어나 실은 뉴타운 때문이라고만 하긴 어려울지도 모른다.

하지만 뉴타운이 그 계기가 된 것만은 분명해 보이며,  이명박대통령이 서울시장에 취임한 이후 일어나 전국을 부동산 광풍으로 휩싸이게 하었다.

그 열풍이 얼마나 거셋던지 참여정부시절의 투기제한조치들은 투기자본에게 조롱거리에 불과 했고, 부동산불패신화는 돈이 많은 사람이건 적은 사람이건 관계 없이 대부분의 사람의 마음속에 불씨를 당기었다.

하지만 2006년을 정점으로 내리막을 걷는 부동산 불패신화는 이제 막을 내렸다.

주식시장에서 큰 사이클 중 대세하락기에도 돈을 버는 사람들이 있다. 그들이 고수여서 그런지 아니면 어떤 뾰족한 방법으로 그리 할 수 있는가는 궁금해 하지 말자. 아무튼 부동산은 인간의 삶과 너무나 밀접하기 때문에 쉽게 이동하기 힘든 가치를 재산정하게 하는 과정을 거치도록 유도해 한탕 장사해먹을 수 있는건 앞으로도 여전할 것이다.

하지만 주식은 몇개월에서 길게는 2~3년 쉬더라도 그 다음 기회가 찾아올 확율이 얼마든지 있지만 부동산의 사이클은 그렇지 못하며 흔히 부동산재테크에서 말하는 몇년간의 사이클로는 설명하기 힘든 장기간의 실질적인 하락기가 찾아오고 있다.

 

오르지 않으면 내리는 것이다.

물가상승율이 너무나 지나쳐 많은 서민들이 고통받고 있지만 필자가 보기에 이러한 물가상승 역시 어쩔 수 없는 시대의 흐름이다. 물론 정부의 현명한 대처를 통해 물가대란을 효율적으로 완화하고 일부 악용하는 업자들이 없도록 막아야할 필요성이 있는데 4대강의사업의 실패와 더불어 물가관리에 실패하면서 현재 대통령 지지도는 20%대에 머물고 있다.

실질 체감 지지율은 10%도 많이 쳐준것이겠지만 일단 여론조사 결과이니 20%라고 생각해주자. 아무튼 앞으로도 물가상승으로 국민들이 겪는 고통을 다음 정부가 좋은 정책을 써서 완화는 할 수 있을 지언정 그 흐름자체는 막기 어렵다는게 필자의 생각이다.

그런데 여기서 잠시 생각해 볼 문제가 있다. 과연 부동산 시세가 물가상승율을 따라 잡을 수 있을까 여부이다.

부동산 가격은 이미 바닥에 와 있다. 십년후에도 백년후에도 부동산의 희소가치는 정도의 더하고 덜함이 있을 뿐이지 계속될 것이기에 지금쯤이면 이미 바닥이라고 불러도 무방하다고 생각한다.

하지만 몇달 혹은 1~3년 사이의 작은 상승과 하락의 폭 정도로 대세에 변함이 있다고 할 수는 없는 노릇이며 결국 물가상승율을 따라 잡을 수 있을 만큼의 부동산 가격상승은 사실상 어렵기 때문에 바닥 근처에 와 있다고는 할 수 있어도 수익율을 기대하기란 어렵다는게 필자의 생각인 것이다.

심지어 가장 보수적인 투자성격을 가진 채권과 적금투자라고 할지라도 부동산투자보다는 나아 보이니 부동산은 이제 한물 간 시장이 되어 버렸다. 앞으로 출산율이 1.5 를 회복할 때가 오면 그로부터 10년후쯤 부동산을 사놓는것은 괜찮은 선택이지 싶다.

그마나 부동산에 희망을 걸 수 있으려면 수도권 북부의 일부 지역 및 서울 송파의 일부지역, 그리고 아파트를 버리고 상가에 투자하는것은 나름 생각해볼 여지는 있다.

 

금융상품을 취하라.

펀드와 채권 등 여러 투자수단이 있고, 대개의 금융상품에 중요한 장기투자가 중요해 지는 시점이 왔다. 2009년과 2011년 현재까지 2년여에 걸친 종합주가지수의 엄청난 상승의 시기는 앞으로 당분간은 어려울 것이고, 개인적인 예상으로는 2020년 내에는 지수3천의 시대가 올 것으로 보고 있지만 2년내에 두배이상 오른 정도의 실감할 수 있는 상승은 어렵다고 생각한다.

한국이 경제 펜더멘탈을 믿지 않고 경기회복기에 펀드를 환매한 분들에게는 미안한 말이지만 이미 한번 큰 상승기는 지나갔으며 그 흐름에 동참하지 못한 것은 안타까운 일이다. 그리고 큰 상승이후에는 오랜기간 쉬어주기 마련이며 방향은 지속적인 상승쪽에 걸 수 있을 지언정 기간은 길게 잡아야 한다.

그래서 지금이라도 펀드에 다시 가입하고자 하는 사람이 있다면 필자는 기존에 말하는 2~3년을 장기로 잡는 투자가 아니라 최소 5년이상을 생각할 경우에는 좋다고 생각한다.

수년전 지수 2000을 돌파하던 2007년 한국 기업들의 PER는 13.5배 였지만 현재 2011년 종합주가지수 2100~2200사이는 10.5배 수준이다. 즉, 제자리를 찾아가는 시점이어서 추가적 상승여력은 있어 보이지만 그렇다고 크게 기대할 시점은 이미 지나가 버렸다고 볼 수 있다.

왜? 더 오를수 있는데 이런말을 하는것일까? 현재 세계 경제는 어느 순간 돌발적인 변수가 닥칠 확율이 점점 증가하고 있다.  석유는 점점 말라가고 있고 각종 원자재 값은 폭등하고 있으며 일부지역의 인구는 폭증하고 있다. 또한 과거에는 상상 할 수 없었던 규모의 자연재해가 수십년도 아닌 수년간의 사이클을 두고 일어나는 것을 보면 변수의 주기와 강도가 점점 예측범위를 벗어나고 있다고 할 것이다.

결국 작은 주기 속에서 수익을 얻는 시기를 놓쳤다면 앞으로는 긴 흐름으로 목적을 달성하는게 최선의 방법이라 생각되며, 장기적 관점의 펀드로 목적 자금을 만들고, 변액연금 과 같은 금융상품으로 노후를 대비하는 등 금융상품의 비중을 높이는게 이제는 우리에게 필요한 선택이라는 생각을 전하며 글 마친다.