부동산 vs 펀드 및 금융투자, 현명하게 돈 모으는 방법은?

Posted at 2011. 12. 14. 11:19// Posted in 부자되는 재테크/칼럼

부동산 vs 금융투자, 돈 모으는 방법은?

21세기의 한국은 선진국문턱에 들어선지 오래 되었지만 아직 선진국이라 하기엔 부족한 점이 많이 있습니다. 우선 법제도 부터 일본의 잔재가 짙게 남아 있는데다 시민의식과 준법정신 혹은 공직자 부패 및 교육선진화 등에서 가야할 길이 아주 멀다고 할 수 있습니다. 하지만 경제분야 만큼은 일취월장해 가고 있다고 할 수 있는데 이마저도 실은 대기업 위주로 돌아가면서 서민들의 경제는 팍팍하기만 합니다.

2011년 6월 19일자 시사프로을 보니 '자장면'을 대표로하는 서민경제의 위기를 다루고 있었는데, 십년전 거의 3만개에 가깝던 자장면집이 현재는 21,000정도로 거의 1/3이 문을 닫은 상황이며 점점 더 줄어가고 있다고 합니다. 재료값은 오르고 손님들이 자장면값의 부담 때문에 사먹지 않고 대기업프랜차이즈가 저가공세로 홀영업 즉 배달을 하지 않는 영업으로 단가를 크게 낮추다 보니 악순환이 계속되어 결국 문을 닫고 마는 것입니다.

자장면과 서민경제

이렇게 서민경제는 팍팍해져 가고, 노령화 사회로 접어들어 노후대비도 해야 하는데 팍팍한 생활에 저축 및 투자는 남의일같고 내앞에 들어오는 돈은 들어오기가 무섭게 나갈 수 밖에 없는 무거운 현실이 우리를 짓누르고 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 마냥 손놓고 하루하루 살아가기에는 훗날 다가올 수 있는 재무적 위험이 너무나 큽니다.

투자의 강약 중강 약

결론부터 말씀드리자면 21세기 오늘날의 한국사회에서는 부동산 투자를 과감히 버려야 합니다. 물론 많은 분들이 이미 이런 판단을 내리고 계시겠지만 아직도 막연히 부동산에 대한 환상을 가진 분들이 있기에 하는 말입니다. 게다가 최근 모 언론사에 실린 내집마련의 중요성에 대한 글을 보고 조금은 황당한 기분이 들었고 그에 대한 반박을 잠시 해보겠습니다.

부동산 재테크의 헛점

모 재테크 전문가는 십여년전 친구가 선택한 내집마련이 아닌 회사 지원으로 전세자금대출을 받고 그에 안주하여 그동안 부동산이 급등하게 되면서 내집마련의 꿈을 이루지 못하고 점점 멀어져 갔음을 지적하며 내집마련의 중요성을 역설합니다. 그런데 이말은 틀린말이 아닙니다. 얼마전까지지만 해도 부동산가격은 천정부지로 치솟았었으니까요. 그러나 불과 몇년차일지는 몰라도 시대가 바뀌어가는 기로에 우리는 서 있음을 자각해야 합니다. 심지어 대출까지 껴서라도 내집장만을 해야 한다고 주장하는 것은 무리함을 넘어 크게 잘못 생각하고 하는 주장입니다.

내집마련은 주거안정 뿐 아니라 가정의 안정 및 풍요로운 생활에 중요한 근거가 되므로 언젠가는 이루면 좋긴 합니다. 단 전제조건이 있습니다. 대출의 비중이 높지 않아야 하며, 대출상환에 수입의 20%이상이어서는 안됩니다. 이렇게 하기 위해서는 위에서 말한 전문가라는 사람의 주장과는 달리 오히려 집구매 및 자동차 구매는 가능한 뒤로 미루는것이 오늘날의 재테크에는 더욱 현명한 선택이라 할 수 있습니다.

경기사이클과 인생의 사이클의 엇박자

경기의 순환사이클은 1~2년내에 쉽게 오르락 내리락 하지 않습니다. 작은 파동이 모여 다시 중간 파동을 이루고 다시 중간파동이 모여 큰 경기흐름을 만들어 내는 과정속에서 우리네 삶의 사이클은 저마다 다 다르게 경기흐름과 맞딱드리게 됩니다.

예컨데 필자의 대학생 시절에는 IMF가 터졌고 졸업후에도 그 여진이 남아 취업에 애로점 많았습니다. 다시 경기회복기를 거쳐 참여정부시절에 대학을 졸업한 분들도 나름 고충이 있었겠지만 IMF당시 상황의 심각한 만큼은 아니었을 것입니다. 저축 및 투자도 마찬가지입니다. 경기사이클과 내 삶의 사이클은 이렇게 각각 다른 모습으로 만나게 됩니다.

진정한 장기투자와 역발상 투자

시류를 알고 그에 맞춰 하는게 진정한 장기투자라고 말할 수 있습니다. 부동산 사이클은 작은 파동은 오르락 내리락 할 수 있지만 쉽게 매매를 하기 어려운 부동산의 특징상 긴 흐름으로 보아서는 긴 하락의 시작점에 있는게 오늘날의 현실입니다. 그러므로 금융의 비중을 높여야 하는게 맞지만 그렇다고 무턱대고 고수익상품인 펀드에 올인하는것은 리스크 관리에 좋지 못합니다.

결국 필자가 주장하는 금융상품의 투자방법은 경기사이클에 개인의 삶의 사이클을 맞추어 가는 방식입니다. 예를 들어 2011년에 대학을 졸업하고 새내기 직장인이 되어 재테크 플랜을 짜야 하는 분들일 경우 투자포트폴리오 중에서 고위험상품의 비중을 높게 잡아서는 아니될 것입니다.

이미 경기회복기를 거치며 한국의 종합주가지수는 엄청난 상승율을 기록했기에 다시 이러한 큰 상승기가 다시 오기 위해서는 많은 시일을 요하게 될 것입니다. 그러므로 시간을 사야 하는 시기가 왔고 고위험 상품군인 펀드의 비중을 높이기보다는 일정부분만을 적립식으로 꾸준히 투자하는게 바람직할 것입니다. 근래 조정기를 거치며 대형우량주들이 큰폭의 하락을 거쳤지만 그간 상승한 부분에 비하면 그리 크지 않은 하락폭임을 기억해야 합니다. 이미 최적의 펀드 투자시기는 2~3년이 지난 상태이며, 2008년경에 거치식 투자를 하신분이 지금도 보유중이라면 모를까 2011년 현재 이후로는 적립형으로 꾸준히 3~5년 후를 바라보고 긴 안목으로 고위험 상품을 투자하는게 좋겠습니다.

이미 지난일을 가지고 이야기 하기는 쉬운게 아니냐 하실분이 있을지도 모르겠습니다만, 앞으로의 세계경제는 유럽의 경쟁력이 낮아지고 중국과 브라질 등이 급성장하는 등 많은 격변이 예고되어 있다고 할 수 있읍니다. 이때에는 고위험상품은 적립형 펀드로 일부 장기적 관점으로 가져가되 적금과 연금보험의 가입으로 노후대비를 미리부터 시작해 두는게 좋을 시기입니다. 잃지 않는 투자인 적금 및 채권형의 안전투자는 후일 수년전 있었던 금융위기와 같은 일을 대비해 목돈 만들기로 여윳자금을 준비해 나가다 때가되면 다시 고위험 상품군으로 자금을 이동할 준비를 할 수 있게 하는 기본베이스가 되어줄 것입니다.

얼마전 보았던 모 대학생의 포트문의를 소개해드리자면 그 대학생은 3개의 주식계좌를 만들어두고 그중 1개의 계좌에는 3년여전 당시 십만원 언저리에 있던 현대중공업을 중심으로 5개의 종목을 담아 두었는데 현재 그 수익율이라는 것은 대략적으로 250%가 넘습니다. 주식을 매매하거나 펀드에 들었다가 금새 또 해지하고 하는 것과 큰 차이를 보이는 투자법입니다. 경기가 파열음이 들리고 최악이었던 시절 할 수 있었던 베팅이 현재로도 통용된다고 믿고 과도한 펀드 비중을 싣기 시작한 분들이 많아지고 있는 요즘 필자는 걱정이 앞섭니다.

부자가 되기 위해 적극적인 금융투자가 필요한 시기라는데에는 동의 하지만 경기의 긴사이클의 한 부분에 와 있다는 측면에서 보면 지금은 공격적이기보다 오히려 밸런스형으로 장기적 관점의 투자가 적합하다고 보는 것입니다.

부동산투자의 최대 단점은 기회비용

실거주 목적의 내집을 낮은 부채를 안고 샀다면 이야기가 조금은 다를 수 있지만 (장점도 충분히 많기 때문) 지난 십년간 엄청난 폭등을 했던 지역이라면 앞으로 출산율 저하의 직격탄을 맞을 수 있는 시기가 10년안에는 찾아 올 수 있음과 가계부채의 폭탄돌리기가 곧 어떤 형식으로든 한국경제에 미칠 수 있는 악영향을 감안하여 장기하락의 출발점에 서 있는 부동산의 최대단점이 바로 기회비용임을 알고 부동산의 비중을 되도록이면 최대한 낮추어 잡고 금융투자의 비중을 최대한 높여 잡는게 좋을 것입니다.

필자가 추천하는 금융 자산 포트폴리오

필자가 추천드리는 방법을 다시 정리해드리겠습니다.

첫째, 세계경제의 불안정성이 앞으로도 지속적일 것이므로 비상금 및 예비자금으로 CMA등에 총 현금자산의 15% 내외를 항시 준비해둔다.

둘째, 적립식 펀드의 비중을 총 수입의 15~20% 내외로 하되 3년 이상의 기간을 잡는다.

셋째, 노후대비 및 자녀교육비 마련 등의 목적자금 마련을 위해 변액연금과 복리적금의 비중을 총 수입의 30%를 잡는다.

즉, 2008년 즈음에는 위기를 기회로 삼아 적금등의 비중을 낮추고 펀드의 비중을 높여야 했던 시기라면 지금은 적금의 비중을 다시 조금 살려놓고 노후를 대비한 장기투자상품인 연금상품을 시작하면 좋을 시기라는 것입니다

허리띠를 졸라매자.

살아가는 과정속에서 대비해야할 것들에 대해 인식하지 못하고 막연히 어떻게 되겠지하며 생활하다 막상 큰 일이 닥치면 허둥대는 경우가 많습니다. 늘 불필요하게 새어나가는 돈이 없는지 꼼꼼히 챙겨보아야 하며 지출의 비중을 줄이고 저축의 비중을 올리셔야 합니다.

다음 재테크 질의란에 가장 많은 형태의 유형의 질문이 "세후 얼마인데 더이상 줄일 수 있는 생활비가 없을거 같아요. 살펴봐 주세요" 라는 식입니다. 그런데 잘 생각해보면 동일한 가족구성에 세후 250으로 잘 사는 가족이 있고 450이어어도 부족하다고 하는 분도 있는것은 왜일까요. 네 바로 저축은 마음먹기에 따라 실천이 가능하다는 말을 하고 싶기 때문입니다. 항상 기억하세요. 선 저축 후 지출이라는 점을!